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Qui n’a jamais fait le constat suivant. Déambuler dans les rues et voir que les boutiques à vendre ou à céder sont plus nombreuses que celles accueillant des visiteurs. Pire encore, qu’en période de forte affluence, ces quelques magasins ouverts restent vides. C’est un fait, le commerce dans nos centres-villes se meurt.
On entend par vacance commerciale le taux de cellules vides par rapport au nombre total de cellules disponibles. Ce phénomène a toujours existé, mais préoccupe de plus en plus nos élus. Depuis 2010, elle ne cesse d’augmenter, si bien qu’en 2016, elle atteint 11,3% dans certaines agglomérations de 25.000 habitants.
Quelles en sont les causes réelles ? Pouvons-nous encore empêcher nos cœurs de villes de mourir ? On a tendance à accuser le ecommerce, mais en est-il vraiment la cause ?
Une réalité mais pas encore une fatalité
En janvier 2019, Jacqueline Gourault, Ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales signe la convention entre l’État et les 222 villes de France pouvant bénéficier du programme Action Cœur de Ville. Celui-ci vise à redynamiser les centres-villes mourants.
A l’origine de ce programme, un constat érigé par le Procos, la Fédération du commerce spécialisé. En effet, courant 2016, il publie une carte de la vacance commerciale laissant apparaître la part des vitrines abandonnées dans les villes de France. Et celle-ci confirme les chiffres qui ne cessent d’augmenter : « Le taux moyen de la vacance en centre-ville est passé de 7,2% en 2012 à 9,5% en 2015 et 11,9% en 2018. Seul un tiers des villes demeure sous la barre symbolique des 10%, contre la moitié en 2015 » (source : Le Monde)
Source : Procos
Dès l’année suivante le Palmarès des centres villes commerçants la remplace. Cette nouvelle étude va alors plus loin et permet de récompenser les meilleures évolutions des centres villes et les meilleurs centre-villes marchands. Elle présente trois catégories de villes : les métropoles (+ 500 000 habitants et entre 500 et 1 800 commerces), les grandes villes moyennes (entre 200 000 et 500 000 habitants et entre 350 et 500 commerces) et les petites villes moyennes (moins de 200 000 habitants et moins de 350 commerces).
En 2019, ce sont 241 villes de France étudiées selon des critères bien précis comme le dynamisme démographique et économique, le taux de vacance commerciale ou encore la performance des enseignes, entre autres.
Ainsi, Clermond-Ferrand, Annecy et Gap sont lauréats de la catégorie “Meilleures évolutions du commerce dans les centres-villes commerçants”. Lyon, Amiens et Compiègne de la catégorie “Meilleurs centres-villes commerçants”. (Source : Procos)
A l’inverse, Châtellerault, Vierzon, Nevers, Roubaix ou encore Perpignan sont les villes où le taux de vacance commerciale est la plus forte, souvent au dessus de 20%. Les villes moyennes sont celles qui souffrent le plus.
Mais alors, quelles sont les causes de cette désertification ? Et surtout, est-il encore possible de revitaliser nos coeurs de villes ?
Source : Procos
Non aux villes abandonnées !
Interrogez n’importe quel citoyen français. Parmi les charmes de notre pays, il vous citera très certainement la diversité de nos villes. Et pourtant.
Si l’on regarde de plus près, on constate qu’il existe de nombreuses inégalités d’une ville à l’autre, quelle que soit sa densité de population. Ce qui nous permet d’affirmer une fois encore que le ecommerce n’est pas la seule explication à l’augmentation du taux de vacance commerciale.
Parmi les causes majeures de ce déclin, citons le déménagement des populations.
En effet, l’activité professionnelle se concentre généralement dans les grandes villes. Nombreux sont les français qui préfèrent changer de ville pour se rapprocher de leur lieu de travail. Surtout si celle-ci est mal desservie.
Ces départs peuvent également être causés par la fermeture d’infrastructures comme un tribunal ou une caserne, ou encore par la disparition d’un service public, le départ à la retraite d’un médecin (il manque des praticiens dans tous les départements de France). Cela explique pourquoi des régions comme le Nord de la France ou la Diagonale du Vide, s’étalant de la Meuse aux Landes, vont être bien plus touchées que les grandes métropoles ou les villes sur nos littoraux. En effet, le Nord a longtemps souffert de la fermeture d’usines et mines historiques. Cela a malheureusement entrainé un départ massif de ses habitants. Au contraire, nos grandes villes et nos littoraux profitent d’une attraction économique et touristique forte.
Les citoyens déménagent. Le trafic en boutique est donc plus faible et celles-ci sont moins rentables. Mais à côté de cela, leur loyer continue de tomber, voire d’augmenter. Et ces magasins, déjà en difficulté, voient souvent, les zones commerciales en périphérie s’agrandir. On se retrouve alors avec des surfaces commerciales qui augmentent plus vite que le pouvoir d’achat.
Évolution de la vacance commercial dans le centre ville de Béziers.
Source : La revitalisation commerciale des centres-villes / Inspection Générale des Finances
La vacance commerciale peut également venir d’une simple mouvance au sein même de la ville. En effet, selon Les Cahiers de l’IVC #1 – La vacance commerciale dans les centres-villes en France, il en existe plusieurs types possibles au sein d’une même ville :
- celle touchant un axe majeur (généralement la rue marchande historique) parce que l’activité s’est déplacée plus loin dans la même ville, c’est le cas de Vierzon
- celle s’étendant à toute la ville, sauf la rue commerçante principale, comme à Nevers
- celle touchant toute la ville, par exemple Béziers.
Enfin, la vacance commerciale peut venir d’une offre qui ne correspond plus à la population : marques non représentées, manque de diversité, ou accessibilité limitée. Aujourd’hui, les habitudes de consommation changent. Si le consommateur ne se retrouve pas dans ce qui lui est proposé, il ira plus facilement à la concurrence. Malheureusement, ces critères ne sont pas toujours pris en compte par les décideurs, alors qu’ils correspondent aux attentes du public. Et c’est sur cela que l’on peut agir !
La situation devient donc de plus en plus préoccupante pour de nombreuses villes et il est grand temps d’y remédier.
Commerces de cœurs de villes, de périphéries et ecommerce peuvent cohabiter et c’est ce que les français recherchent. D’après Joachim Azan, PDG de Novaxia, dans une interview en février 2020 pour Business Immo, “87% des habitants d’agglomérations de plus de 100 000 habitants sont satisfaits de vivre dans leur ville actuelle et près d’un tiers en sont même très satisfaits”. Il ajoute même que ”un quart des habitants d’agglomérations de plus de 100 000 habitants expliquent être venus habiter dans leur ville afin de bénéficier d’une meilleure qualité de vie.”
Il faut donc réadapter nos commerces à ces volontés : des “villages urbains” riches en infrastructures accessibles à pieds, avec une vie de quartier, et du dialogue.
N’hésitez plus, et agissons ensemble ! Wishibam vous propose des solutions clés en main !
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Photo principale : D.R
